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Efficience énergétique des immeubles : un potentiel commercial et financier à explorer

Dans le cadre du 20e anniversaire de la Chaire Ivanhoé Cambridge d’immobilier ESG UQAM, le Magazine Immobilier commercial a publié un article portant sur l’efficience énergétique des immeubles, un potentiel commercial et financier à explorer. Qu’est-ce qu’un contrat de performance énergétique? Quels sont les avantages? Explications aux pages 47-50. Merci à Marie-France Lefebvre pour sa collaboration!

Diminuer la consommation énergétique des immeubles et, par ricochet, leurs émissions de gaz à effet de serre est une préoccupation constante des propriétaires et des gestionnaires immobiliers. La nouvelle politique énergétique annoncée par le gouvernement québécois fixe également des cibles ambitieuses qui nécessiteront des efforts supplémentaires.

Toutefois, améliorer l’efficience énergétique requiert des investissements importants de la part des propriétaires immobiliers. Conscientes de cet enjeu, les ESE peuvent proposer des solutions avantageuses assorties d’intéressants retours sur investissement. Résultat : l’amélioration du bilan énergétique du bâtiment, la modernisation des infrastructures électromécaniques et l’optimisation du confort des occupants. Deux joueurs importants dans le domaine, ENGIE Services, une division de la multinationale ENGIE, et l’entreprise québécoise Énergère, lèvent le voile sur leur champ d’activité. Diminuer la consommation énergétique des immeubles et, par ricochet, leurs émissions de gaz à effet de serre est une préoccupation constante des propriétaires et des gestionnaires immobiliers. La nouvelle politique énergétique annoncée par le gouvernement québécois fixe également des cibles ambitieuses qui nécessiteront des efforts supplémentaires.

UNE PRISE DE RISQUES… EN FAVEUR DES PROPRIÉTAIRES
Qu’est-ce qu’un contrat de performance énergétique et quels en sont les bénéfices concrets ? Sur le marché, il existe différentes formules qui varient selon les entreprises de services qui les offrent. Elles ont toutefois certains points en commun, notamment en ce qui concerne la prise de risques par rapport à la consommation énergétique anticipée, un net avantage pour les propriétaires immobiliers !

« Nous concevons et mettons en œuvre des stratégies visant à réduire la consommation d’énergie. Dans notre contrat de performance, nous garantissons cette réduction, et ce, sans faire de compromis sur le confort des occupants. En cas de dépassement, nous assumons la différence de coûts », explique François Dépelteau, président-directeur général chez ENGIE Services, connue jusqu’à récemment sous le nom de Cofely Services. Cette entreprise de gestion technique et énergétique œuvre pour des clients variés comme des aéroports, des immeubles de bureaux et des bâtiments industriels, etc. La firme a dans son portefeuille actuel et passé plusieurs adresses prestigieuses du centre ville de Montréal comme le 1000 De La Gauchetière, la Place Ville Marie, la Place Victoria, le Windsor, la Place Alexis Nihon et l’édifice Jacques-Parizeau, siège social de la Caisse de dépôt et placement du Québec.

Pour sa part, Énergère assume également tous les risques en offrant une garantie sur les investissements, les économies d’énergie ainsi que les subventions, indique Marie-France Lefebvre, chargée d’affaires au sein de cette entreprise. « Une formule qui a fait ses preuves puisqu’en 20 ans, Énergère a fourni son expertise pour améliorer l’efficacité énergétique de plusieurs centaines de bâtiments dans le domaine commercial privé, institutionnel, municipal et industriel », souligne-t-elle. La Place Dupuis à Montréal a notamment fait appel à ses services. On la retrouve aussi derrière le CHUM Hôpital Notre-Dame, 17 écoles de la Commission scolaire English-Montréal et l’intégration d’un système de gestion de l’éclairage public à Montréal, important contrat octroyé récemment à la firme. Elle joue également un rôle de premier plan dans l’ambitieux projet de conception de la boucle énergétique du Technopôle Angus, maximisant les échanges et la récupération entre les utilisateurs et jumelant des technologies de thermopompage en aérothermie à des solutions de contrôle sophistiquées. Pour évaluer les économies potentielles qui seront réalisées par ses clients, l’ESE doit s’appuyer sur un certain nombre de données.

« Chez ENGIE Services, nous nous basons sur la moyenne de la consommation énergétique des trois dernières années. Dans les calculs, nous appliquons aussi des facteurs d’ajustement comme les degrés-jours de chauffage et de climatisation, le taux d’occupation des locaux quand il s’agit de bureaux, ou encore l’existence de projets spéciaux, par exemple lorsqu’un étage de l’immeuble abrite un centre de données, très gourmand en énergie. Selon les termes du contrat, nous absorberons les coûts de toute consommation énergétique supérieure à la moyenne établie, alors que les économies dégagées par une consommation moindre seront partagées entre nous et le client », précise M. Dépelteau.

OPTIMISER LES SYSTÈMES
« L’une des missions d’Énergère est d’arrimer l’implantation de solutions novatrices et technologiques à des modèles financiers économiquement viables », mentionne Marie- France Lefebvre. Le premier secteur dans lequel la compagnie intervient pour améliorer la performance énergétique d’un édifice de bureaux, par exemple, est le système de chauffage, qui représente typiquement plus de 60 % des coûts énergétiques, mais aussi l’éclairage, la ventilation / climatisation, le contrôle et l’enveloppe du bâtiment. « Nos projets s’autofinancent à même la réduction des coûts énergétiques, et nous adaptons nos solutions en fonction du retour sur l’investissement visé », précise-t-elle.

Chez ENGIE Services, on mise également sur l’optimisation du fonctionnement des systèmes électromécaniques. « Nous effectuons un commissionnement continu pour nous assurer qu’ils sont exploités et entretenus de façon à atteindre une efficacité maximale, expose M. Dépelteau. Dans ce contexte, le facteur humain est primordial. Les nouvelles technologies sont très sophistiquées, mais malheureusement, le personnel n’est pas toujours formé afin de pouvoir les utiliser de façon adéquate. Par ailleurs, au fil du temps, des changements ont pu être apportés aux systèmes de contrôle sans que les opérateurs aient adapté leurs façons de faire. C’est la raison pour laquelle nos équipes d’experts se rendent sur place pour former et coacher le personnel. »

Chez Énergère, on considère également que le transfert de connaissances vers les opérateurs est essentiel. « La formation et la sensibilisation font partie intégrante de tous nos projets. Nous offrons aussi un soutien sur une base continue grâce à la télégestion, qui permet de faire un suivi à distance de l’opération des systèmes électromécaniques du bâtiment, et ce, durant toute la période de garantie du projet », indique Marie-France Lefebvre.

Un contrat de performance peut aussi constituer un véritable levier financier pour effectuer de la modernisation d’actifs. « Par exemple, les économies réalisées, parce qu’elles permettent de dégager les budgets nécessaires, aideront à payer le remplacement des équipements désuets », illustre Mme Lefebvre.

Du point de vue des propriétaires et des gestionnaires immobiliers, ces contrats de performance procurent également plusieurs avantages notables. Ainsi, ils peuvent les aider à se démarquer devant la concurrence féroce dans le secteur des édifices de bureaux notamment. « L’obtention d’une certification environnementale – BOMA BEST ou LEED par exemple – peut constituer un élément qui les aidera à tirer leur épingle du jeu. Certains locataires exigent ce type de certification, car elle répond à leurs propres principes en matière de développement durable. Par ailleurs, les locataires perçoivent favorablement un environnement confortable doté d’une certaine intelligence », ajoute Mme Lefebvre.

En outre, un contrat de performance aide à diminuer les frais d’exploitation du bâtiment. « En général, l’implantation de mesures relatives à l’efficacité énergétique permet de réduire la facture d’énergie de 25 à 45 % », estime Marie-France Lefebvre.

LE QUÉBEC EST-IL EN RETARD ?
« Tout bâtiment, qu’il soit ancien ou récent, est susceptible de faire l’objet d’un projet de modernisation énergétique. Même les immeubles nouvellement construits peuvent revêtir un certain intérêt, notamment en ce qui concerne l’optimisation du contrôle. De façon générale, tout édifice où il existe un problème d’inconfort pour les occupants, des difficultés opérationnelles, une facture énergétique élevée, ou encore qui nécessite une modernisation des infrastructures électromécaniques profitera des avantages liés à un contrat de performance », soutient Mme Lefebvre.

Néanmoins, le coût relativement faible de l’électricité au Québec constitue un « beau problème » et un défi pour les ESE, puisque ces bas prix diminuent la motivation des propriétaires à améliorer l’efficience de leurs immeubles. « Par rapport au reste de l’Amérique du Nord et au monde occidental en général, la transition énergétique est retardée au Québec. Mais on n’y échappera pas ; tôt ou tard, il faudra emboîter le pas aux autres pays en matière de décarbonisation, de décentralisation de production d’énergie et de digitalisation. Le mouvement est en marche ! », assure M. Dépelteau.

Pour sa part, Mme Lefebvre remarque qu’à la veille de la transition énergétique du Québec, chacun doit participer activement à la lutte contre les changements climatiques afin de réussir à atteindre les ambitieuses cibles de réduction de gaz à effet de serre fixées pour 2030. « L’efficacité énergétique n’est pas seulement un outil permettant d’atteindre ces objectifs de sobriété énergétique, mais pour les gestionnaires et les propriétaires immobiliers, elle constitue également un moyen d’augmenter leur compétitivité et leur productivité », conclut-elle.

Par Emmanuelle Gril, Journaliste

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